Auch 2026 bleibt das Gebäudeenergiegesetz ein wichtiges Thema für Immobilieneigentümer, Käufer, Vermieter und Bauherren. Seit der Reform im Jahr 2024 hat sich viel getan, und es stehen bereits weitere Änderungen im Raum. Für Eigentümer bedeutet das: Wer modernisieren, verkaufen oder langfristig planen möchte, sollte die aktuellen Vorgaben kennen und die Entwicklung aufmerksam verfolgen.
Wir geben Ihnen einen Überblick über die aktuellen Regelungen, die für Berlin besonders relevanten Neuerungen und die Gründe, warum eine gute Vorbereitung bei energetischen Fragen immer wichtiger wird.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es enthält Vorgaben zur Energieeffizienz, zu Energieausweisen sowie zum Einsatz erneuerbarer Energien zum Heizen. Das Ziel besteht darin, den Energieverbrauch im Gebäudebestand zu senken und den CO₂-Ausstoß langfristig zu reduzieren.
Für Eigentümer ist dieses Thema vor allem dann relevant, wenn eine Immobilie verkauft, vermietet, modernisiert oder neu gebaut wird. Denn energetische Fragen haben nicht mehr nur Auswirkungen auf die laufenden Heizkosten. Sie beeinflussen auch den Marktwert, die Finanzierbarkeit und die Attraktivität einer Immobilie.
Seit dem 1. Januar 2024 gilt: In Neubauten innerhalb von Neubaugebieten dürfen nur noch Heizungen eingebaut werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude sowie Neubauten außerhalb klassischer Neubaugebiete gelten längere Übergangsfristen.
Bestehende Heizungen müssen nicht automatisch ausgetauscht werden. Funktionierende Öl- oder Gasheizungen dürfen weiterbetrieben und in der Regel auch repariert werden. Erst wenn eine Heizung dauerhaft ausfällt oder ein Austausch ohnehin geplant ist, müssen die gesetzlichen Vorgaben genauer geprüft werden.
Wichtig ist daher: Das GEG verpflichtet nicht jeden Eigentümer sofort zum Handeln. Es bedeutet jedoch, dass energetische Entscheidungen heute vorausschauender getroffen werden sollten als früher.
Ein zentraler Punkt ist die kommunale Wärmeplanung. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten bis Ende Juni 2026 einen solchen Plan vorlegen. Berlin hat seinen gesamtstädtischen Wärmeplan im Juni 2026 verabschiedet.
Das ist besonders für Eigentümer in Berlin relevant, da der Wärmeplan eine Orientierung darüber geben soll, welche Wärmeversorgung in den kommenden Jahren in welchen Bereichen der Stadt sinnvoll sein kann. In Frage kommen beispielsweise Fernwärme, dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen oder andere klimafreundliche Versorgungskonzepte.
Der Wärmeplan ersetzt jedoch keine individuelle Energieberatung. Er gibt eine strategische Richtung vor, sagt aber nicht automatisch aus, welche Heizung für ein konkretes Haus die beste Lösung ist. Ausschlaggebend sind hierfür der Gebäudezustand, die Lage, der Dämmstandard, die vorhandene Technik und die persönlichen Ziele.
Mitte 2026 befindet sich das Gebäudeenergiegesetz erneut in der Diskussion. Die Bundesregierung hat einen Entwurf für ein Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Dieses soll das bisherige Regelwerk technologieoffener und praxistauglicher gestalten.
Unter anderem ist geplant, die starre Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien beim Heizungstausch zu lockern. Künftig sollen verschiedene Heizsysteme wieder stärker nebeneinander zulässig sein, darunter Wärmepumpen, Hybridlösungen, Biomasseheizungen sowie unter bestimmten Voraussetzungen auch moderne Gas- und Ölheizungen.
Gleichzeitig ist vorgesehen, fossile Brennstoffe schrittweise klimafreundlicher zu machen. So sollen ab 2029 bei neuen Öl- und Gasheizungen zunehmend biogene oder klimaneutrale Brennstoffe zum Einsatz kommen. Für Eigentümer bedeutet das: Mehr Wahlfreiheit kann hilfreich sein, ersetzt aber keine wirtschaftliche Prüfung. Denn auch die Verfügbarkeit und die künftigen Kosten solcher Brennstoffe müssen berücksichtigt werden.
Da das Gesetzgebungsverfahren noch läuft, sollten Eigentümer bei konkreten Entscheidungen stets den aktuellen Stand prüfen und fachlichen Rat einholen.
Auch im Jahr 2026 stehen weiterhin staatliche Fördermöglichkeiten für energetische Maßnahmen zur Verfügung. Der Heizungstausch wird über die KfW gefördert. Je nach Maßnahme und persönlicher Situation sind Zuschüsse von 30 bis maximal 70 Prozent der förderfähigen Kosten möglich. Von besonderer Relevanz sind dabei die Grundförderung, mögliche Effizienzboni, der Klimageschwindigkeitsbonus und der Einkommensbonus.
Auch für weitere Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch, sommerlichen Wärmeschutz oder Heizungsoptimierung ist das BAFA ein wichtiger Ansprechpartner. Bei Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt die Grundförderung 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Wenn die Maßnahme im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans umgesetzt wird, ist ein zusätzlicher Bonus möglich.
Wichtig ist: In der Regel müssen Förderanträge vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Eigentümer sollten daher nicht erst mit der Antragstellung beginnen, wenn sie bereits Handwerker beauftragt haben.
Beim Verkauf einer Immobilie spielen energetische Themen eine immer größere Rolle. Käufer achten heute genauer auf den Energieausweis, die Heizungsart, den Dämmstandard und mögliche Modernisierungskosten. Eine Immobilie mit einem klar dokumentierten energetischen Zustand schafft Vertrauen und erleichtert die Preisargumentation.
Das heißt jedoch nicht, dass jede ältere Immobilie vor dem Verkauf umfassend saniert werden muss. Oft ist es sinnvoller, den aktuellen Zustand transparent darzustellen und realistisch einzuordnen. Wichtig ist, dass Eigentümer wissen, welche Fragen potenzielle Käufer stellen werden und welche Unterlagen dafür benötigt werden.
Dazu gehören insbesondere:
Wer diese Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, ist im Verkaufsprozess deutlich besser vorbereitet.
Das Gebäudeenergiegesetz und die geplanten Neuerungen machen deutlich: Energetische Fragen bleiben ein zentraler Bestandteil des Immobilienmarktes. Für Eigentümer ist es jetzt wichtiger, die eigene Immobilie realistisch einzuschätzen und Entscheidungen gut vorzubereiten, anstatt vorschnell zu handeln.
Gerade in Berlin ist die Lage sehr vielschichtig. Zwar gibt die kommunale Wärmeplanung eine erste Richtung vor, doch muss jede Immobilie individuell betrachtet werden. Wer seine Immobilie verkaufen, modernisieren oder den Wert einschätzen lassen möchte, sollte deshalb energetische Aspekte frühzeitig berücksichtigen.
Wir von Groeben Immobilien unterstützen Sie dabei, den Zustand Ihrer Immobilie marktgerecht einzustufen und die für den Verkauf wichtigen Unterlagen vorzubereiten. Sprechen Sie uns gerne an – wir beraten Sie persönlich, diskret und auf Basis fundierter Kenntnisse des Berliner Immobilienmarktes.
